Термины UpREIT и DownREIT описывают различия, существующие в корпоративной структуре REIT. Концепция UpREIT, которая расшифровывается как «Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts», была введена в 1992 году. UpREIT позволяет давно существующим REIT объединять все объекты недвижимости, которыми они владеют, в рамках новой структуры REIT без продажи какой-либо собственности. в REIT. Это означает, что новому REIT не принадлежит напрямую никакая собственность.
В то же время DownREIT позволяет инвестору стать партнером REIT, заключив соглашение о совместном партнерстве. Обе структуры позволяют инвесторам откладывать налоги на прирост капитала Налог на прирост капитала Налог на прирост капитала - это налог, взимаемый с прироста капитала или прибыли, которую физическое лицо получает от продажи активов. Налог взимается только после того, как актив был конвертирован в наличные, а не тогда, когда он все еще находится в руках инвестора. по продаже ценных объектов недвижимости.
Краткое резюме
- UpREIT и DownREIT - это типы корпоративных структур REIT, которые позволяют инвесторам откладывать налоги на прирост капитала при продаже оцененной собственности.
- UpREIT позволяет инвесторам вкладывать свои активы в недвижимость в зонтичное партнерство в обмен на паи ограниченного партнерства.
- DownREIT позволяет инвесторам стать партнерами в соглашении о партнерстве с REIT.
Что такое UpREIT?
UpREIT является альтернативой DownREIT, и он позволяет владельцам собственности вносить вклад в зонтичное партнерство в обмен на ограниченные операционные единицы, равные стоимости внесенной собственности. Инвесторам предоставляются опционы на продажу, которые могут быть конвертированы в денежные средства или акции REIT по истечении согласованного периода в будущем.
Полученные доходы могут быть использованы для приобретения новых объектов недвижимости, выплаты долгов или для других целей, связанных с REIT. Все функции управления переданы зонтичному партнерству, и новый REIT работает как холдинговая компания. Холдинговая компания. Холдинговая компания - это компания, которая не выполняет для себя никаких операций, предприятий или других активных задач. Вместо этого он существует с целью владения.
UpREIT также можно использовать в качестве инструмента планирования недвижимости, когда инвесторы могут передавать свои владения своим наследникам без уплаты налогов. Наследники могут отложить исполнение опциона на продажу до тех пор, пока после смерти владельца паи партнерства не будут увеличены до рыночной стоимости.
Затем они могут исполнить опцион пут Опцион пут Опцион пут - это опционный контракт, который дает покупателю право, но не обязанность, продать базовую ценную бумагу по указанной цене (также известной как цена исполнения) до или по заранее установленному истечению срока. Дата. Это один из двух основных типов опционов, второй - опцион колл. без уплаты налога на прирост капитала на повышенную стоимость основных недвижимых активов. Использование опциона пут после смерти владельца недвижимости обеспечивает большую ликвидность для уплаты налогов на наследство и предотвращает последующее налогообложение подоходного налога.
Что такое DownREIT?
DownREIT - относительно новая структура по сравнению с UpREIT. В отличие от UpREIT, где все действия REIT выполняются на уровне партнерства, DownREIT - это совместное партнерство между владельцем собственности и REIT. Структура DownREIT была создана для владельцев недвижимости, которые не намерены работать в рамках зонтичного партнерства, а вместо этого владельцы становятся партнерами в ограниченном партнерстве с REIT.
Новое коммандитное товарищество может владеть недвижимостью и управлять ею. Некоторые объекты собственности могут быть приобретены напрямую или в собственности через товарищества с ограниченной ответственностью с владельцами собственности, которые внесли собственность в товарищество.
DownREIT предпочитают инвесторы, которые хотят избежать уплаты налогов на прирост капитала от продажи оцененной недвижимости, если они считают, что стоимость их собственности значительно превысит стоимость собственности, принадлежащей REIT. Инвестиционная эффективность DownREIT зависит от собственности владельца, а не от всего портфеля REIT. Инвестору принадлежит опцион пут, который может быть конвертирован в акции REIT или денежные средства, а стоимость конвертации зависит от стоимости вложений владельца собственности в недвижимость в данный конкретный момент.
Однако структура DownREIT довольно сложна, и инвесторы часто прибегают к услугам налогового эксперта, который помогает им правильно структурировать инвестиции. DownREIT, как правило, привлекают внимание Налоговой службы, и федеральное налоговое агентство может рассматривать передачу собственности DownREIT как налогооблагаемое событие, если оно не структурировано должным образом.
Сравнение UpREIT и DownREIT
1. Налоговые льготы
UpREIT, как правило, более широко используются инвесторами в недвижимость из-за их налоговых преимуществ и простоты. Если цель инвестора - отложить налоги на прирост капитала, UpREIT - лучший вариант, поскольку передача оцененного имущества REIT не создает налогооблагаемого события.
Даунрейты обычно принимают сложную операционную структуру. В результате они могут потребовать от инвестора дополнительных затрат на найм специалиста по налогам и инвестициям, который предоставит рекомендации о том, как структурировать инвестиции. Если инвестор не соблюдает правила, предусмотренные IRS при передаче оцененного имущества, федеральное налоговое агентство может рассматривать сделку как налогооблагаемое событие.
2. Норма прибыли
DownREIT предпочтительнее UpREIT, когда владелец недвижимости ожидает, что его собственность вырастет в цене больше, чем весь портфель REIT. A DownREIT действует как совместное предприятие Совместное предприятие по недвижимости Совместное предприятие по недвижимости (СП) играет решающую роль в развитии и финансировании большинства крупных проектов в сфере недвижимости. Совместное предприятие - это договоренность между REIT и владельцем собственности, и только активы владельца собственности находятся в ведении партнерства. Результативность партнерства не идет рука об руку с эффективностью всего портфеля недвижимости REIT.
При исполнении пут-опциона конвертация привязана к стоимости активов товарищества на момент конвертации, а не стоимости активов товарищества. С другой стороны, паи партнерства, принадлежащие инвестору в UpREIT, растут и падают вместе с акциями REIT и могут привести к убыткам, если акции теряют стоимость во время конвертации.
Дополнительные ресурсы
Спасибо за то, что прочитали финансовое руководство по UpREIT vs DownREIT. Финансы предлагают Сертифицированный банковский и кредитный аналитик (CBCA) ™ Сертификат CBCA ™ Аккредитация Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ является мировым стандартом для кредитных аналитиков, который охватывает финансы, бухгалтерский учет, кредитный анализ, анализ денежных потоков, моделирование ковенантов, ссуду выплаты и многое другое. программа сертификации для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжить изучение и развитие своей базы знаний, ознакомьтесь с дополнительными соответствующими ресурсами ниже:
- Текущий доход (инвестиции в недвижимость) Текущий доход (инвестиции в недвижимость) Текущий доход - это инвестиционная стратегия, которая дает инвесторам возможность получать стабильные выплаты выше среднего. Наиболее распространенные, ориентированные на текущий доход
- Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации получается путем деления зарегистрированного дохода с течением времени на соответствующие ставки капитализации, взятые на
- Средства, доступные для распределения (FAD) Средства, доступные для распределения (FAD) Средства, доступные для распределения (FAD), также известные как наличные деньги, доступные для распределения, используются в отношении инвестирования REIT. Показывает чистую
- Частные REIT против публично торгуемых REIT Частные REIT против публично торгуемых REIT Частные REIT против публично торгуемых REIT. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) можно разделить на частные и государственные, торгуемые или неторгуемые. REIT специально инвестируют в сектор недвижимости, а также сдают в аренду и получают доход от аренды вложенной собственности.