Затратный подход к оценке объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости должна быть равна стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости с нуля. Стоимость строительства недвижимого имущества включает стоимость земли, находящейся под ним, и стоимость улучшений и построек на участке, за вычетом амортизационной стоимости улучшений.
Затратный подход основан на предположении, что нет смысла платить за недвижимость больше, чем будет стоить строительство эквивалентной собственности. Метод стоимостной оценки иногда называют методом оценки подрядчика.
Краткое резюме
- Затратный подход - один из трех основных методов, используемых при расчете стоимости объектов недвижимости.
- Затратный подход основан на предположении, что потенциальный покупатель недвижимости должен заплатить цену, равную стоимости строительства эквивалентного здания.
- Рыночная стоимость недвижимого имущества - это сумма стоимости земли и улучшений на участке за вычетом начисленной амортизации.
Как это устроено
Затратный подход основан на логике, согласно которой информированные покупатели не будут платить за недвижимость больше, чем им будет стоить строительство аналогичной недвижимости с нуля и с тем же уровнем полезности. Затратный подход подходит для уникальной собственности, такой как церкви или школы с уникальными элементами. Кроме того, для новой собственности легко оценить стоимость строительства, поскольку улучшения были построены недавно.
Формула расчета затратного подхода следующая:
Стоимость собственности = Стоимость замены / воспроизводства - Амортизация + Стоимость земли
Поскольку затратный подход не основан на сопоставимых свойствах или способности собственности приносить доход Потоки доходов Потоки доходов - это различные источники, из которых бизнес получает деньги от продажи товаров или оказания услуг. Типы доходов, которые бизнес регистрирует на своих счетах, зависят от видов деятельности, выполняемых бизнесом. См. Категории и примеры. Этот метод учитывает сумму, которая будет потрачена на строительство недвижимости сегодня, при условии, что существующая структура должна быть разрушена и восстановлена заново. Следовательно, он принимает во внимание стоимость земли, на которой построена недвижимость, за вычетом потери стоимости.
Шаги в методе затратного подхода
Ниже приводится процесс стоимостного метода оценки недвижимости:
1. Оцените стоимость воспроизводства или замены конструкции.
На этом этапе оценивается текущая стоимость постройки конструкции с нуля и улучшения участка. Стоимость можно оценить двумя способами:
Метод замены
Метод замены оценивает стоимость строительства здания с той же полезностью, что и оцениваемое сооружение, с использованием текущих строительных материалов, стандартов, проектов и планировок.
Способ размножения
Метод воспроизводства оценивает стоимость строительства дубликата собственности с использованием аналогичных материалов и методов строительства. Он также использует проекты, стандарты и планировки, которые использовались во время строительства собственности.
Чем старше и исторически является собственность, тем выше разница между затратами на замену и воспроизводство. Строительство дубликата исторического здания обходится дороже, чем дублирование современного дома, потому что будет дороже купить материалы и провести благоустройство участка.
Для вновь построенной собственности нет большой разницы между затратами на замену и воспроизводство. Например, предположим, что стоимость воспроизведения / замены оценивается в 1 миллион долларов.
2. Оценить амортизацию улучшений.
Амортизация - это потеря стоимости здания и / или его улучшений, и она вызывает разницу между стоимостью улучшений и текущей стоимостью улучшений. При оценке амортизации имущества вы должны учитывать физический, функциональный и экономический износ.
Физический износ относится к износу, который происходит по мере старения здания, тогда как функциональный износ происходит с изменением вкусов и предпочтений потребителей с течением времени.
Обесценение экономики является результатом внешних негативных тенденций, таких как крах крупных работодателей, рецессия Рецессия Рецессия - это термин, используемый для обозначения замедления общей экономической активности. В макроэкономике рецессия официально признается после двух кварталов подряд отрицательных темпов роста ВВП. , а также новые негативные события (например, строительство канализационных очистных сооружений по соседству). В этом случае предположим, что начисленная амортизация составляет 150 000 долларов США.
3. Оценить рыночную стоимость земли.
Следующим шагом является оценка стоимости земли, на которой строится недвижимость. Наиболее подходящий метод оценки стоимости земли - это метод прямого сравнения, при котором текущая цена земли получается из стоимости недавно проданных земельных участков. Это рыночная стоимость, которую вы бы заплатили сегодня за землю, если бы она была пустой. В этом случае предположим, что рыночная стоимость земли составляет 750 000 долларов.
4. Вычтите начисленную амортизацию из восстановительной / восстановительной стоимости.
После получения общей суммы амортизации улучшений вычтите эту цифру из оценочной стоимости воспроизводства или замены, полученной на первом этапе. В нашем случае он рассчитывается следующим образом:
Стоимость замены / воспроизведения $ 1 000 000
Минус : начисленная амортизация 150 000 долл. США
Амортизированная стоимость конструкции $ 850 000
5. Прибавьте остаточную стоимость конструкции к оценочной стоимости земли.
Последний шаг - добавить к оценочной стоимости земли остаточную стоимость конструкции и улучшений. Цифра получается так:
Стоимость замены / воспроизведения 1000000 долларов США.
Минус : начисленная амортизация 150 000 долл. США
Амортизированная стоимость конструкции $ 850 000
Добавить : Ориентировочная стоимость земли 750 000 долларов.
Общая стоимость недвижимого имущества $ 1,600,000
Ограничения стоимостного подхода
Одним из ограничений стоимостного подхода является то, что он предполагает, что покупатель может найти свободный земельный участок, на котором можно построить идентичную собственность, а это не всегда так. Если свободных земель нет, оценочная стоимость недвижимости будет неточной.
Кроме того, территория может быть полностью застроена, и местные власти могут ограничивать новые застройки, поэтому будет нецелесообразно оценивать стоимость земли в этой области.
Еще одно ограничение заключается в том, что будет сложно оценить износ старой собственности, поскольку необходимо учитывать множество факторов. Например, строительные материалы, использованные при строительстве старой собственности, могут быть недоступны или использоваться. Оценка стоимости такой собственности оставляет много места для субъективизма.
Дополнительные ресурсы
Финансы предлагают Сертифицированный банковский и кредитный аналитик (CBCA) ™ Сертификат CBCA ™ Аккредитация Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ является мировым стандартом для кредитных аналитиков, который охватывает финансы, бухгалтерский учет, кредитный анализ, анализ денежных потоков, моделирование ковенантов, ссуду выплаты и многое другое. программа сертификации для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы:
- Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации получается путем деления зарегистрированного дохода с течением времени на соответствующие ставки капитализации, взятые на
- Экономическое устаревание Экономическое устаревание (недвижимость) Экономическое устаревание относится к снижению стоимости недвижимости, вызванной факторами, внешними по отношению к собственности. Такая форма
- Текущий доход (инвестиции в недвижимость) Текущий доход (инвестиции в недвижимость) Текущий доход - это инвестиционная стратегия, которая дает инвесторам возможность получать стабильные выплаты выше среднего. Наиболее распространенные, ориентированные на текущий доход
- Стоимость замены Стоимость замены (недвижимость) Стоимость замены - это цена, по которой будет стоить замена существующего актива аналогичным активом по текущей рыночной цене. Рассматриваемый актив