Подход к сравнению продаж зависит от недавних продаж объектов недвижимости, аналогичных оцениваемой. Сравниваемая собственность также должна находиться в том же месте и в том же месте и в том же месте.
Краткое резюме
- Подход сравнения продаж - один из трех методов, используемых при оценке недвижимости. Другими подходами к оценке являются затратный и доходный.
- Подход к сравнительной оценке продаж в сфере недвижимости использует данные о продажах аналогичных свойств для определения рыночной стоимости собственности.
- При определении текущей стоимости объекта оценщик должен использовать по крайней мере три недавно проданных и похожих объекта недвижимости.
Понимание подхода сравнения продаж
При оценке стоимости объекта недвижимости, цены корректируются в соответствии с характеристиками сопоставимого объекта недвижимости.
Если объекту собственности не хватает определенной функции, обнаруженной в сопоставимой собственности, цена корректируется в сторону понижения в соответствии со значением, присвоенным данной характеристике. Следовательно, если объект недвижимости имеет ценную особенность, которой нет в сопоставимой собственности, стоимость соответственно корректируется в сторону увеличения. Это делается до тех пор, пока не будет получена окончательная цифра после сравнения как минимум трех недавно проданных и похожих объектов недвижимости.
Подход на основе сравнения продаж к оценке является важной частью сравнительного анализа рынка для специалистов по оценке. Сравнительный рыночный подход является основой для определения преобладающей рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. В сотрудничестве с другими методами оценки подход сравнения продаж представляет собой приблизительную оценку для продавцов, инвесторов, инвестиционного фонда недвижимости (REIT). Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) - это инвестиционный фонд или ценная бумага, которая инвестирует в доходоприносящую недвижимость. . Фонд управляется и принадлежит компании акционеров, которые вносят деньги для инвестирования в коммерческую недвижимость, такую как офисные и многоквартирные дома, склады, больницы, торговые центры, студенческие общежития, оценщики отелей и население в целом.
Из-за динамичного и постоянно меняющегося характера рынков недвижимости инвесторам следует часто проверять цены на недавно выставленную на продажу недвижимость. Рынки быстро меняются, и все игроки должны быть в курсе текущих тенденций. В зависимости от преобладающих условий продавцы и инвесторы могут быть вынуждены либо повысить, либо снизить свои требования, чтобы соответствовать рыночным тенденциям.
Поиск идеальной сопоставимой собственности
Сопоставимое свойство - это свойство, которое больше всего похоже на объектное свойство. Сходства должны соответствовать всем общим деталям объекта недвижимости. Общие описания собственности включают количество спален, ванных комнат, площадь в квадратных футах и т. Д. Некоторые из допустимых несоответствий включают дополнительную ванну, цвет краски и другие незначительные описания.
Сравнение сопоставимых свойств должно ограничиваться свойствами, которые находятся как можно ближе по своему физическому расположению. Это связано с тем, что недвижимость в разных местах может иметь разную рыночную стоимость, даже если у них много общего.
Например, жилые квартиры Жилая недвижимость REIT Жилая недвижимость REIT - это REIT, которые владеют и управляют жилыми единицами для сдачи в аренду арендаторам. Жилые REIT могут быть разделены на односемейные или многосемейные структуры, которые доступны для работы в некоммерческих целях. Они могут включать в себя кондоминиумы, дома для отдыха и студенческое жилье, расположенные недалеко от центрального делового района, которые оцениваются выше, чем недвижимость, расположенная далеко от центрального делового района. Еще одно соображение, которое следует принять во внимание, - это брать недвижимость, которая была продана как можно недавно.
Недавно проданная недвижимость приближается к нам лучше, чем недвижимость, проданная несколькими месяцами или годами ранее, поскольку рынки недвижимости регулярно меняются. Если в том же месте нет сопоставимых объектов недвижимости, подумайте о недавно проданных объектах недвижимости в близлежащих местах, а не двигайтесь дальше во времени в поисках сопоставимых объектов.
Факторы корректировки оценки
1. Сопоставимые качества
Объектное свойство должно быть максимально похоже на сопоставимое свойство, что значительно снижает необходимость в корректировках. Корректировки возникают из-за различий в сравнении, наблюдаемых в отношении свойства объекта.
2. Интерес собственности
Стоимость объекта может быть увеличена или уменьшена, в зависимости от доли собственности на объект недвижимости. Например, простые проценты в виде комиссии оцениваются иначе, чем проценты по аренде. Следовательно, доля владения является спорным вопросом при оценке.
3. Рыночные условия
Рыночные условия являются другими определяющими факторами корректировок оценки. Цены на недвижимость могут расти или падать в зависимости от преобладающих рыночных тенденций. Продавцы могут снизить цены, чтобы увеличить шансы на приобретение, в зависимости от конкуренции на данный момент. Рынок может измениться даже за неделю.
4. Расположение
Еще одним определяющим фактором является местонахождение рассматриваемой собственности. Недвижимость, относительно расположенная рядом с ключевой инфраструктурой, такой как аэропорты, дороги, центральные деловые районы и т. Д., Считается более ценной, чем недвижимость, расположенная дальше.
Ключевые факторы, такие как структура движения, торговые объекты. REIT для розничной торговли. REIT для розничной торговли - это тип REIT, который владеет и управляет торговой недвижимостью в центральных деловых районах и престижных районах. Он сдает в аренду торговые площади, доступ к социальным объектам, может также вносить вклад в корректировки из-за различий между объектом и сопоставимыми объектами.
Вывод
Подход сравнения продаж основан на схожести двух сравниваемых объектов. Сходство варьируется от того, насколько недавно была продажа или листинг, до схожести в описании сравниваемых объектов. Очевидно, что не существует идентичных, сопоставимых единиц; следовательно, существует необходимость в корректировке в зависимости от различий в функциях.
Подход сравнения продаж во многом зависит от последних данных о продажах и может не подходить, если последних данных нет. Следовательно, при оценке недвижимости без подробных данных о продажах и последних данных следует использовать альтернативные методы. Однако, если последних данных достаточно, лучше всего подходит метод оценки недвижимости путем сравнения продаж.
Связанные чтения
Finance является официальным поставщиком сертификата Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification. Аккредитация Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ является мировым стандартом для кредитных аналитиков, который охватывает финансы, бухгалтерский учет, кредитный анализ, анализ денежных потоков, моделирование ковенантов, погашение кредитов и многое другое. программа сертификации, призванная превратить любого в финансового аналитика мирового уровня.
Эти дополнительные ресурсы будут очень полезны, чтобы помочь вам стать финансовым аналитиком мирового уровня и максимально раскрыть свой карьерный потенциал:
- Брокер по коммерческой недвижимости Брокер по коммерческой недвижимости Брокер по коммерческой недвижимости является посредником между продавцами и покупателями коммерческой недвижимости, который помогает клиентам продавать, сдавать в аренду или покупать коммерческую недвижимость. Брокер по коммерческой недвижимости может работать либо в качестве независимого агента, либо в качестве члена брокерской фирмы по коммерческой недвижимости.
- Затратный подход (недвижимость) Затратный подход (недвижимость) Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что стоимость собственности должна быть равна стоимости строительства здания.
- Устаревание в месте эксплуатации Устаревание в месте эксплуатации Устаревание в месте нахождения - это тип износа недвижимого имущества, вызванный другими факторами, помимо самого имущества. Факторы могут либо
- Модель развития недвижимости Модель развития недвижимости Модель развития недвижимости обычно состоит из двух разделов: «Сводка сделки» и «Модель денежного потока». В сводке сделки все важные предположения