Скорректированные средства от операций (AFFO) - это показатель финансовых показателей REIT, и он используется в качестве альтернативы FFO Funds From Operations (FFO) - Funds From Operations FFO или Funds from Operations - это мера денежного потока, генерируемого от бизнес-операции, которые часто используются инвестиционными фондами недвижимости - REITS. Операционные средства (FFO) - это фактическая сумма денежного потока, полученного от основной деятельности. Путеводитель по FFO. AFFO - лучшая мера по сравнению с FFO, потому что первая учитывает расходы на содержание недвижимости в течение ее срока службы. Стоимость AFFO получается путем внесения корректировок в показатель FFO для вычета текущих расходов, необходимых для поддержания работоспособности недвижимого имущества и получения доходов.
Еще одна корректировка, внесенная в показатель FFO, - это прямое выравнивание арендной платы, при котором расходы на аренду распределяются на весь срок службы собственности. Инвесторы используют AFFO как лучший индикатор способности REIT выплачивать дивиденды из чистой прибыли.
Резюме
- Скорректированные средства от операций (AFFO) - это мера финансовых показателей REIT, которая используется в качестве альтернативы средствам от операций (FFO).
- Он рассчитывается путем корректировки значения FFO для вычета нормированных периодических расходов и использования прямого выравнивания арендной платы.
- AFFO используется инвесторами и аналитиками для определения способности компании выплачивать дивиденды акционерам в будущем.
Как рассчитать скорректированные средства от операций
При вычислении AFFO первым шагом является расчет средств от операций, которые измеряют денежные потоки от лизинговой деятельности REIT. FFO был первоначально введен Национальной ассоциацией инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) как показатель денежных потоков, генерируемых REIT.
FFO получается путем вычета любой прибыли от продажи недвижимости из чистой прибыли и добавления обратно амортизационных расходов. Стоимость прибыли от продажи собственности исключается из расчета FFO, поскольку транзакции являются разовыми событиями, которые не влияют на будущий потенциал доходов REIT. Формула FFO указана ниже:
FFO = Чистая прибыль - Прибыль от продажи базовых активов + Амортизация + Амортизация
После получения стоимости FFO любые капитализированные и амортизированные текущие расходы вычитаются. Расходы включают расходы, понесенные на содержание собственности, принадлежащей REIT Real Estate Investment Trust (REIT). Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) - это инвестиционный фонд или ценные бумаги, которые инвестируют в доходоприносящую недвижимость. Фонд управляется и принадлежит компании акционеров, которые вкладывают деньги в коммерческую недвижимость, такую как офисные и многоквартирные дома, склады, больницы, торговые центры, студенческие общежития, гостиницы. Некоторые из этих затрат включают проекты окраски, замену кровли, перепланировку покрытия, улучшение арендатора и т. Д. Еще одна корректировка, внесенная в FFO, - это прямое выравнивание арендной платы, которое распределяет арендную плату и расходы по аренде равномерно на протяжении всего срока аренды.
Формула для AFFO приведена ниже:
AFFO = FFO - Периодические капитальные затраты - Прямая арендная плата
Практический пример AFFO
За последний отчетный период ABC Limited сообщила о чистой прибыли в размере 2,5 миллиона долларов. Также было понесено 100 000 и 150 000 долларов США в форме амортизации. Амортизация. Амортизация относится к погашению долга посредством запланированных, заранее определенных более мелких платежей. Почти во всех сферах, где применяется термин «амортизация», эти выплаты производятся в форме основной суммы долга и процентов. Этот термин также тесно связан с понятием амортизации. расходы, соответственно, за период. Компания также получила прибыль в размере 500 000 долларов США от продажи двух объектов недвижимости в своем портфеле. Он также понес убыток в размере 80 000 долларов США в результате продажи другой собственности в течение того же периода.
За тот же период ABC Limited также сообщила о прямой арендной плате в размере 130 000 долларов и о текущих капитальных расходах в размере 200 000 долларов, которые были понесены при ремонте крыши, замене систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, ковровых покрытиях и других структурных улучшениях в собственности, которой она владеет.
Используя информацию выше, мы можем рассчитать AFFO следующим образом:
Шаг 1: Рассчитайте значение FFO.
FFO = 2 500 000 долларов США + 100 000 долларов США + 150 000 долларов США - (500 000–80 000 долларов США)
FFO = 2 750 000 - 420 000 долларов
FFO = 2 330 000 долларов США
Шаг 2: Вычтите текущие капитальные затраты и прямую арендную плату из стоимости FFO.
AFFO = FFO - Капитальные затраты - Прямые корректировки арендной платы
AFFO = 2330 000 - 200 000 - 130 000 долларов
AFFO = 2 000 000 долларов США
FFO против AFFO
Согласно NAREIT, FFO является наиболее общепринятым показателем операционных показателей REIT. Он равен стоимости чистой прибыли плюс износ и амортизация собственности и исключает прибыли или убытки от продажи собственности, принадлежащей REIT. NAREIT дает рекомендации о том, как REIT должны рассчитывать свой FFO. Однако он служит только дополнительным показателем, и компании могут использовать различные формулы FFO для сообщения информации. Кроме того, у FFO есть недостатки, и AFFO пытается исправить некоторые из них.
AFFO был введен для устранения некоторых слабых сторон FFO и считается лучшим измерителем остаточного денежного потока для акционеров. Он вычитает стоимость содержания портфеля недвижимости из FFO. Вычитаемые затраты - это затраты, которые компания должна нести, чтобы поддерживать бизнес, и такие затраты не могут быть выплачены акционерам в качестве дивидендов. Затраты включают нормализованные периодические расходы, капитализируемые и амортизируемые, а также прямую линейку арендной платы.
Стоимость AFFO дает инвесторам более четкое представление о способности REIT выплачивать дивиденды. Кроме того, в отличие от FFO, в NAREIT отсутствует конкретное определение AFFO, и это означает, что REIT обладают большей гибкостью в том, какие корректировки вносить в FFO, чтобы получить окончательное значение AFFO.
Дополнительные ресурсы
Финансы предлагают сертификацию финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Сертификация FMVA®. Присоединяйтесь к более 350 600 студентам, которые работают в таких компаниях, как Amazon, JP Morgan и программы сертификации Ferrari, для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие финансовые ресурсы:
- Доходность от всех рисков (ARY) Доходность от всех рисков (ARY) Доходность от всех рисков (ARY) - это традиционный показатель в сфере недвижимости, который использует годовой доход от аренды для определения капитальной стоимости инвестиций. ARY включает как валовую, так и чистую доходность. Чистая доходность включает вычет некоторых расходов - гонорары сюрвейеров, плата за управление, ремонт, текущие расходы - которые не вычитаются из валовой доходности.
- Формула свободного денежного потока Формула свободного денежного потока (FCF) Формула FCF = Денежные средства от операций - капитальные затраты. FCF представляет собой сумму денежного потока, генерируемого бизнесом после вычета капитальных затрат.
- Операционная прибыль Операционная прибыль Операционная прибыль, также называемая операционной прибылью или прибылью до уплаты процентов и налогов (EBIT), представляет собой сумму выручки, оставшуюся после вычета операционных прямых и косвенных затрат. Процентные расходы, процентные доходы и другие источники неоперационных доходов не учитываются при расчете операционных доходов.
- Расходы по аренде Расходы по аренде Расходы по аренде относятся к общей стоимости использования арендуемой собственности за каждый отчетный период. Обычно это одни из самых крупных расходов, о которых сообщают компании. Только два расхода обычно превышают расходы на аренду: стоимость проданных товаров (COGS) и компенсация (заработная плата).